房控目标不可简单涨跌价

　　重庆市市长黄奇帆日前在重庆市政府会议上提出，重庆对商品房房价的调控将把握两个指标：一是主城区双职工家庭平均六七年收入能买套普通商品房;二是新建住房价格增速低于人均可支配收入增速，力争降低增速，使房价少增或不增，保持长期稳定。黄奇帆还提出：“重庆还将加强对新开盘商品房的价格调控指导，研究商品房的核价措施，确定房产项目的合理利润空间。”

　　根据国务院公布的“新国八条”的要求，至今年3月底，全国657个大中小城市中，已有608个城市公布了年度新建住房价格控制目标，占比达到92.5%。但是，除北京提出了“稳中有降”的目标外，其他城市的目标基本上依然以上涨为主基调，这使原来对政策控价寄予很高期望的民众出现了很大失望。尽管住建部迫于民意的压力，要求各地酌情调整房价控制目标，但这一要求并未得到普遍响应，广州市政府甚至公开表示不再调整。重庆市市长提出的目标，虽然不能视为对原先的控价目标作出了调整，但却提出了具体的方案，这显然是在原先较为笼统的控价目标上迈进了重要的一步，而这一步抓住了目前房价高悬的要害问题所在，因此是值得各地认真研究并效仿的。

　　中国房地产市场的要害问题在于，长期高居不下并且越来越高的房价脱离了普通民众刚性需求的购买力，因此，市场调控的最终方向就是让房价与普通民众购买力之间的距离出现可观的缩小，而要达到这个目标，无非是从提高民众收入和控制房价两个方面入手。但是，提高民众收入尽管是政府正在推进的一项重要工程，却很难在短时间里收到成效，微量的提高收入也难以从根本上解决让民众买得起商品房这个问题。因此，更为重要的是如黄市长所指出的，需要加强对新开盘的商品房的价格指导，简单地说，就是改变目前流行的商品房的定价模式。

　　商品的定价一般都应该遵循“成本加利润”的基本准则，但是，我国商品房的定价长期以来却完全脱离了这个原则，而是加进了虚无缥缈的所谓商品房的“投资价值”。商品房从其土地拍卖开始，未来可能升值的空间都被作为定价的实际内容包括在内，从而被填充进了大量泡沫。本来，住房的未来升值空间只是其附加功能，但在长期以来过于膨胀的投资投机功能的炒作之下，这个附加功能成了商品房的主要功能，挤压甚至屏蔽了住房的保障功能。因此，如果说由政府出面控制房价有其合理性的话，就必须改变目前这种把所谓“升值空间”统计在内的定价方法，让商品房回归到保障功能上来。

　　由此可见，由政府出手定出控价原则，不是简单地定出一个未来房价涨还是降的目标，而是要由政府利用其掌握的行政力量，来去除目前房价中严重的投资投机泡沫，也就是要给房地产开发商制订出合理的利润空间，不能由开发商任意臆造所谓商品的“投资价值”，从而把房价像股价一样肆意炒作上去。重庆提出的控房价目标已经接近了这个方向，只要现行房价能够改变目前的定价模式，严格按“成本加利润”原则消除房价中的泡沫，那么，可以预期的是，目前的房价基本上能够在现行基础上下降一大段，即使民众收入在短期内并未见到大幅度增长，也可以大幅度地缩小其收入与房价之间严重的脱节，那么，像重庆提出的“双职工家庭平均六七年收入能买套普通商品房”的目标也就有了实现的可能。

　　当然，要真正做到如黄市长所说，确定房产项目的合理利润空间，恐怕还得从政府的自我约束做起。在目前房价的构成因素中，土地占有重要的比例，而在由政府主导的土地招拍挂过程中，同样充斥着对所谓商品房“投资价值”的预期，那么，要去除房价中的泡沫，首先就得去除土地出让价格中的泡沫，这在目前地方政府对“土地财政”依然有强大依赖的背景下，可能有相当大的难度。但是，既然现在地方政府已经意识到了商品房定价中的利润问题，那么，我们对地方政府在这方面的自我约束，不妨先寄予期待。(周俊生)

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